Welke woningprijsgegevens kunnen onderzoekers gebruiken? Het liefst gebruikt men transactieprijzen: de prijzen waarvoor woningen daadwerkelijk zijn verkocht. In de praktijk zijn die gegevens echter niet altijd beschikbaar, of komen ze pas met vertraging. Daarom wordt vaak gebruikgemaakt van vraagprijzen of taxatiewaarden (zoals WOZ-waardes). Die lijken handige alternatieven, maar ze meten niet altijd hetzelfde.
Transactieprijzen geven het meest betrouwbare beeld van de woningmarkt. Ze laten zien wat kopers en verkopers samen afspreken en tegen welke prijs een woning daadwerkelijk van eigenaar wisselt. Vraagprijzen geven de prijzen weer die verkopers hopen te krijgen. Die kunnen hoger of lager liggen dan de uiteindelijke verkoopprijs, vooral in tijden waarin de markt snel verandert. Taxatiewaarden lopen daar vaak nog verder op achter. Ze zijn meestal gebaseerd op oudere verkoopprijzen, waardoor ze veranderingen in de markt pas laat laten zien.
In een recent working paper onderzoeken we hoe deze verschillende prijsgegevens zich tot elkaar verhouden. Daarbij gebruiken we gedetailleerde gegevens uit Nederland en New York City. We zien dat de verschillende prijsmaatstaven op het eerste gezicht vaak een vergelijkbaar beeld geven, maar dat dit verandert zodra we kijken naar prijsontwikkelingen over de tijd.
Dat verschil is belangrijk. Als onderzoekers vraagprijzen of taxatiewaarden gebruiken, kunnen prijsstijgingen of -dalingen te vroeg, te laat of te zwak worden gemeten. Dat heeft gevolgen voor hoe we woningmarktschommelingen begrijpen en hoe we het effect van beleid beoordelen. Waar mogelijk zijn transactieprijzen daarom de beste keuze. Als transactieprijzen niet beschikbaar zijn, kunnen vraagprijzen een goed alternatief zijn, mits de woningmarkt zich in een relatief stabiele periode bevindt en niet wordt gekenmerkt door grote schommelingen.
Tu Giang Vu
Promovenda, Afdeling Ruimtelijke Economie,
School of Business and Economics, Vrije Universiteit Amsterdam
Volledige referentie:
Ahlfeldt, Gabriel, Hans Koster en Tu Giang Vu (2025). Mind the lag: Using assessed and list prices as proxies for housing market values. Berlin School of Economics Working Paper 83.