Huiseigenaren in Nederland onderschatten de risico’s van funderingsschade door bodemdaling, terwijl ze het gevaar van overstromingen juist overschatten. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van de Amsterdam Business School van de UvA naar de relatie tussen klimaatrisico’s en woningprijzen in Nederland.
Een groot deel van de Nederlandse woningvoorraad heeft last van bodemdaling: ongeveer 17% van de koopwoningen kampt met substantiële bodemdaling door inklinking van de grond. Er was nog niet veel bekend over welk effect bodemdaling heeft op woningprijzen. UvA-onderzoekers Lukas Hofmann, Martijn Dröes en Marc Francke brengen daar nu verandering in. Ze combineerden de gegevens van 1,5 miljoen woningtransactie in Nederland (in de periode 2010-2021) met gedetailleerde data over bodemdaling en overstromingsrisico’s.
Flinke onderschatting
Uit de analyse komt naar voren dat woningen die te maken hebben met bodemdaling of in overstromingsgevoelige gebieden liggen, bij verkoop gemiddeld minder opleveren in vergelijking met woningen waar dit niet speelt. Toch blijken huiseigenaren de risico’s op funderingsschade door bodemdaling flink te onderschatten.
Woningprijzen dalen namelijk met slechts 0,8 procent bij woningen waar relatief grote bodemdaling is (meer dan 3,3 mm per jaar). ‘Gegeven een gemiddelde woningprijs in Nederland van 190.000 euro in de periode 2010-2021, is dat maar 2.300 euro per woning en dat is slechts een fractie van het potentiële schadebedrag. De kosten voor het herstel van funderingsschade kunnen al snel oplopen tot 100.000 euro of meer’, vertelt Dröes. ‘Huizenkopers- en verkopers schatten risico’s niet alleen verkeerd in, maar nemen die ook nauwelijks mee in hun aankoopbeslissing.’
Eens per 100 tot 100.000 jaar
Als het gaat om overstromingen overschatten huiseigenaren juist de risico’s. Dröes: ‘Mensen in overstromingsgevoelige gebieden schatten in dat hun woning elke 70 jaar overstroomt. Dit correspondeert echter niet met de officiële overstromingsstatistieken vanuit de overheid. Ernstige overstromingen als gevolg van het falen van de primaire waterkering komen naar verwachting veel minder vaak voor, slechts één keer per 100 tot 100.000 jaar.’
De onderzoekers keken ook naar het effect van bodemdaling in combinatie met overstromingsrisico’s. Woningen die staan in overstromingsgevoelige gebieden én naar verwachting te maken krijgen met meer dan 10 cm bodemdaling in de periode tot 2050, leveren bij verkoop 1,5% minder op.
Roep om transparantie
De resultaten sluiten aan bij de groeiende maatschappelijke en politieke discussie over klimaatrisico’s voor de woningmarkt. Het onderzoek van Dröes en collega’s onderstreept dat transparantie over de risico’s op funderingsproblemen, overstromingen en hittestress hard nodig is. ‘Net als bij energielabels zouden duidelijke klimaatlabels kunnen helpen om huiseigenaren bewuster te maken en schade te beperken’, zegt Dröes tot besluit.
Publicatiegegevens
Lukas Hofmann, Martijn Dröes en Marc Francke: Sinking Land, Sinking Prices? Land Subsidence, Flood Risk, and Property Prices (TI 2025-040/IV, discussion paper, 26 juni 2025)
De studie maakt gebruik van transactiegegevens (2010-2021) van de Nederlandse Vereniging van Makelaars aangeleverd door Brainbay.
Het onderzoek is gefinancierd door het Research Centre for Sustainable Investment & Insurance, een samenwerkingsverband tussen de UvA en verzekeringsgroep ASR.