De woningmarkt is niet immuun voor klimaatverandering. Vaak denken we aan overstromingen en hevige regenbuien, terwijl onder de grond zich een trager en minder zichtbaar risico manifesteert: bodemdaling. Verzakkende tuinen, scheuren in muren, brekende leidingen en beschadigde funderingen ontstaan geleidelijk, maar kunnen ineens enorme financiële gevolgen hebben voor woningeigenaren. Bodemdaling is daarmee een crisis in slow motion (Van den Ende et al., 2023).
Door: Yashvant Premchand
Dit artikel is eerder verschenen op NL AAA Klimaatbestendig, een publiek-private samenwerking die zich inzet voor een klimaatbestendig Nederland
De vraag is hoe de woningmarkt hierop reageert. Als onderdeel van mijn promotieonderzoek aan de Vrije Universiteit Amsterdam en TNO, waarin ik de economische gevolgen van klimaatrisico’s op de woningmarkt bestudeer, onderzocht ik met collega’s of woningkopers in Nederland nu al rekening houden met de risico’s en kosten van bodemdaling (Premchand et al., 2024). Prijst de markt dit risico al in?
Conflicterende belangen
In delen van Nederland, zoals het veenweidelandschap in het Groene Hart, daalt de bodem soms wel enkele centimeters per jaar. Dit komt deels door historische ontwatering voor de landbouw, maar klimaatverandering versterkt het effect, met name door toenemende droogte. Lage grondwaterstanden zetten verschillende processen in gang die bodemdaling veroorzaken, wat weer leidt tot schade aan woningen en de omliggende infrastructuur.
De Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (2024) schat dat zo’n 6% van alle gebouwen in Nederland tussen nu en 2035 te maken krijgt met funderingsschade. Voor individuele woningeigenaren kan dit tienduizenden euro’s kosten als de schade groot is. Bovendien zorgt bodemdaling voor een groter hoogteverschil tussen het maaiveld en het zeeniveau, waardoor het risico op overstromingen en wateroverlast toeneemt.
Woningkopers reageren
Uit ons onderzoek blijkt dat woningen in gebieden met bodemdaling gemiddeld 2,3 tot 5,0% minder waard zijn dan vergelijkbare woningen in de wijk zonder bodemdaling. Dat komt neer op een gemiddelde waardevermindering van €9.941 tot €21.610 per woning. Voor oudere woningen (van vóór 1970) kan de waardevermindering oplopen tot 8,4%, omdat funderingsschade daar vaker voorkomt.
Woningkopers lijken dus een belangrijk economisch signaal te geven: ze prijzen steeds vaker de potentiële gevolgen van bodemdaling in. Toch is het effect nog beperkt tot situaties waarin de gevolgen duidelijk zichtbaar zijn. Momenteel bestaat er nog geen plicht voor de verkoper om de potentiële schade te onderzoeken. Kopers zijn dus vooral aangewezen op hun eigen verwachtingen die zij bijvoorbeeld vormen door zichtbare schade bij andere huizen in de wijk, media-aandacht en andere openbare bronnen zoals de Klimaateffectatlas. Een andere studie laat bijvoorbeeld zien dat de waardevermindering zelfs nog iets hoger ligt in Gouda en Rotterdam die berucht staan om bodemdalingsproblematiek (Willemsen et al., 2020).
Het belang van transparante informatie
Verder laat ons onderzoek zien dat het effect over de tijd toeneemt. In het eerste decennium van de 21e eeuw waren er nauwelijks prijseffecten zichtbaar, maar in de laatste jaren is dit sterk toegenomen door periodes van achtereenvolgende droogte. Kopers voelen pas urgentie als ze volledig op de hoogte zijn van de gevolgen.
Eenzelfde strekking volgt ook uit het onderzoek van Hommes et al. (2023) waarin ze kijken naar het effect van vermelde funderingsschade in woningadvertenties. Hun onderzoek laat zien dat volledige informatie leidt tot een waardevermindering van 12%, bijna net zo groot als de gemiddelde herstelkosten van een fundering.
Vergelijkbare effecten zien we bijvoorbeeld ook bij overstromingen. Een klein deel van het risico wordt namelijk al ingeprijsd (Bosker et al., 2019), maar we zien pas echt een grote waardevermindering als een overstroming daadwerkelijk plaatsvindt (Daniel et al. 2009). Opvallend hierbij is dat dit effect over de tijd weer afneemt. Woningkopers lijken de gevolgen van een overstroming te vergeten. Daarom is transparante en toegankelijke informatie over klimaatrisico’s essentieel. Niet alleen over bodemdaling, maar ook over klimaatrisico’s in het algemeen. Zonder transparantie kan de markt de risico’s niet goed verwerken, met financiële en maatschappelijke gevolgen.
Wie draagt de verantwoordelijkheid van de kosten?
Op dit moment ligt de verantwoordelijkheid voor de schade en kosten bij de woningeigenaar. Er vinden discussies plaats over subsidies of steunmaatregelen. Tegelijk roept dat vragen op over solidariteit en rechtvaardigheid: moeten we publieke financiering inzetten voor private schade die onvoldoende in woningtransacties werd meegenomen? En wat betekent dat voor mensen die bewust in veilige gebieden wonen?
Ons paper en voorgaande onderzoeken laten in ieder geval zien dat woningkopers rekening houden met de potentiële schade en kosten als ze voldoende worden geïnformeerd. De Wetenschappelijke Klimaatraad (2025) adviseert ook in een recent rapport om: “informatie over klimaatrisico’s van woningen voor iedereen toegankelijk te maken. Zo kunnen mensen betere keuzes maken en kunnen banken en verzekeraars deze risico’s verantwoord meewegen. Bescherm kwetsbare groepen tegen onbedoelde gevolgen.”
Wat als rechtvaardig en solidair wordt beschouwd, is een politieke keuze. Maar één ding is zeker: als we de discussie hierover uitstellen, dan schuiven we de kosten door naar toekomstige generaties.
Lees hier het volledige paper >>>
Bronnen
Bosker, M., Garretsen, H., Marlet, G., & van Woerkens, C. (2019). ‘Nether Lands: Evidenceon the price and perception of rare natural disasters’. Journal of the European Economic Association 17.2, pp. 413–453.
Daniel, V. E., Florax, R. J., & Rietveld, P. (2009). Floods and residential property values: a hedonic price analysis for the Netherlands. Built environment, 35(4), 563-576.
Hommes, S., Phlippen, S., Van Reeken-van-Wee, J., Schreuder, C., & Ypma, F. (2023). Gemelde funderingsschade leidt tot forse prijskorting bij woningverkoop. ESB 108(4819), pp. 136–139.
Premchand, Y. R., de Groot, H. L. F., de Graaff, T., & Koomen, E. (2024). Land subsidence exposed the impact on house prices in the Netherlands (No. TI 2024-073/VIII). Tinbergen Institute Discussion Paper.
Raad voor de Leefomgeving en Infrastructuur (2024). Goed gefundeerd. Advies om te komen tot een nationale aanpak van funderingsproblematiek.
Van den Ende, M. A., Hegger, D. L., Mees, H. L., & Driessen, P. P. (2023). Wicked problems and creeping crises: A framework for analyzing governance challenges to addressing environmental land-use problems. Environmental Science & Policy, 141, 168-177.
Wetenschappelijke Klimaatraad (2025). Advies: Durf onze ruimte fundamenteel anders in te richten.
Willemsen, W., Kok, S., & Kuik, O. (2020). The effect of land subsidence on real estate values. Proceedings of the International Association of Hydrological Sciences, 382, 703-707.